주택양도소득세 2021년에는 어떻게 달라질까?

6월 17일 종합부동산대책 반영이후 2021년에는 주택양도세에 대한 세법이 개정이 됩니다.

주택을 구매하여 양도를 하게 되면 양도가액(판매하는 가격)이 발생하게 됩니다. 이 양도가액에서 취득가액(최초 구입가격)과 취득하는데 소요되었던 비용을 제외하면 양도차익을 알 수 있죠. 6억에 구매하였다가 8억으로 판매하였다면 2억의 양도차익이 발생하는 겁니다.

양도차익에서 장기보유특별공제비율만큼 금액을 빼면 양도소득금액을 확인할 수 있습니다.
장기보유특별공제는 장기간 보유한 것에 대한 공제를 말하죠. 내가 얼마나 주택을 보유했느냐하는 기간을 말하는 겁니다. 양도가액을 계산하는데 있어 중요한 요소입니다.
양도소득금액이 나오면 기본공제 250만원을 빼면 과세표준을 구할 수 있습니다. 과세표준 X 세율을 계산하면 내가 내야할 세금인 산출세액을 확인할 수 있게 되죠.

양도소득세는 이렇게 계산을 해볼 수 있습니다.

장기보유특별공제는 보유기간과 지역에 따라 세율이 다르게 계산됩니다.

보유기간	주택 및 입주권
	2020년까지	2021년 1월 1일부터
1년 미만	40%	50%
2년 미만	기본세율	40%
2년 이상	기본세율	기본세율

2020년이 이제 한달 남았는데요. 남은 한달까지는 1년 미만일 경우 40%, 2년 미만과 이상일 경우는 기본세율을 적용받습니다. 2021년 1월 1일부터 1년 미만은 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율을 적용받게 되어 구간별 세율이 세분화 되었습니다. 기존과는 다르게 입주권도 포함이 된다는 점도 기억해두셔야 합니다.

그리고 조정대상지역과 조정대상지역이 아닌 곳으로 나누어 양도소득세율을 다르게 적용하는데요.
조정대상지역일 경우 1세대 2주택은 기본세율 + 10%를 가산
조정대상지역일 경우 1세대 3주택은 기본세율 + 20%를 가산합니다.

개정되는 세법에는 조정대상지역 내의 주택 양도시에 분양권도 주택 수에 포함되기 때문에 양도소득세를 내야할 경우 세금이 높아집니다.

세율을 계산할 때, 가산하는 시점을 주택을 보유한 시점이 아닌 양도시점으로 계산한다는 것도 꼭 기억해야 합니다.
내가 주택을 구매한 당시에는 조정대상지역이 아니었지만 양도시점에는 조정대상지역이라면 양도세 가산이 되겠죠?

주택을 여러개 소유하고 있는 다주택자에 조정대상지역 내 주택을 매도하게 되면 공제받을 수 있는 금액이 없어지는데요. 조정대상지역이 아니라면 6%~30%까지 공제받을 수 있습니다.

주택을 보유하는 있는 사람이라면 누구나 세금이 부과되는 것은 아닙니다.
1세대 1주택자는 비과세가 됩니다. 다만, 9억이 초과되는 주택에 대해서는 과세가 됩니다.
21년부터 고가 1주택자에게 제공되는 공제액은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

3년 이상 보유, 3년 이상 거주하였다면 24%의 공제를 받을 수 있습니다.
3년 이상 거주만 하였다면 12%의 공제를 받게 되는거죠.

가장 많은 공제를 받을 수 있는 것 80%입니다. 10년 이상 보유하고 거주를 하면 최고 높은 비율로 공제가 되죠.
오래 보유하고 거주한다면 공제금액이 커지도록 만들어두었네요.
20년까지의 고가1주택의 특별공제는 21년도와는 차이가 있습니다.

보유와 거주와 상관없이 2년 이상 거주하였느냐, 거주하지 않았느냐로 구분하게 됩니다.
9억이 초과하는 주택을 매도할 때는 2년 이상 거주하고 파는 것이 유리합니다.^^